หน้า: [1]   ลงล่าง
  พิมพ์  
ผู้เขียน หัวข้อ: ขอความรู้เรื่องการรวมโฉนดที่ดินค่ะ  (อ่าน 10085 ครั้ง)
0 สมาชิก และ 1 บุคคลทั่วไป กำลังดูหัวข้อนี้
phasan
เกษตรกรมือใหม่
*
ออฟไลน์ ออฟไลน์

กระทู้: 2


« เมื่อ: พฤษภาคม 13, 2013, 01:38:20 PM »

กำลังจะตัดสินใจซื้อที่ดินแปลงหนึ่ง แต่ติดปัญหาว่าเจ้าของเดิมได้แบ่งโฉนดเป็นแปลงย่อยๆ หลายสิบแปลง เนื่องจากแต่เดิมตั้งใจจะจัดสรรที่ดินขาย แต่ตอนหลังเปลี่ยนใจจะขายยกแปลงใหญ่เหมือนเดิม (แต่โฉนดถูกแบ่งเป็นแปลงย่อยไปหมดแล้ว พร้อมทั้งมีการเว้นที่ทำถนนเข้าไปแต่ละแปลงสองเส้นด้วย เมื่อเอาจำนวนที่ทุกแปลงมารวมกันจึงมีจำนวนน้อยกว่าเดิม หายไปประมาณสี่ไร่) เจ้าของจะขายแบบนี้เลย ไม่รวมโฉนดให้ จึงอยากจะรบกวนสอบถามว่า

การซื้อที่ดินแปลงนี้จะมีปัญหาอะไรตามมาได้มั้ยคะ

ถ้าเราต้องการรวมโฉนด จะต้องเสียค่าใช้จ่ายอย่างไรบ้าง

ขอบคุณมากค่ะ
บันทึกการเข้า

Jay.iat
เกษตรกรมือใหม่
*
ออฟไลน์ ออฟไลน์

กระทู้: 185


« ตอบ #1 เมื่อ: พฤษภาคม 14, 2013, 02:41:01 PM »

1.ต้องลองตรวจสอบดูว่าเนื้อที่ที่หายไป หายไปจากสาเหตุไหน การรุกที่ของที่ดินข้างเคียง ความผิดพลาดของเจ้าหน้าที่ หรือเจ้าของที่ดินฉ้อฉล
เนื่องจากไม่ได้ตรวจสอบก่อนว่าที่ดินมีเท่าไหร่ พอแบ่งไปแล้วเนื่อที่หายไป เลยอยากจะขายยกแปลงเหมือนเดิม แต่ แต่ แต่ เนื้อที่มันไม่เท่าเดิมนะครับ อาจจะเกิดปัญหาฟ้องร้องกันได้ภายหลัง ยิ่งถ้าเอกสารสิทธิ์เป็นโฉนดแบ่งแปลงแล้ว พื้นที่หายไปอันนี้มันแปลกๆ

2.การรวมโฉนดถามที่ดินเลยครับไม่ยากแต่เนื้อที่คงไม่เท่าเดิม ติดกรณีนึงคือที่ดินต้องมีถนนเข้าออก ถ้ามีการแบ่งที่ดินเป็นโฉนดถนน แต่เราไม่ได้ระบุยกถนนให้เป็นที่สาธารณะไม่ต้องการให้บุคคลภายนอกใช้ ในอนาคตถ้ามีลูกหรือญาติพี่น้องทะเลาะกัน คนที่มีชื่อในโฉนดถนนอาจปิดถนนไม่ให้คนอื่นเข้าออกได้ ทางที่ดีควรไปทำโฉนดถนนที่ใช้เข้าออกเป็นภาระจำยอม หรือทางจำเป็นให้กับทุกโฉนดในที่ดินแปลงนี้ทั้งแปลงเพื่อกันปัญหาที่จะตามมาในอนาคต


Liked By: Nacharn, phasan
บันทึกการเข้า
Thinktank
เกษตรกรมือใหม่
*
ออฟไลน์ ออฟไลน์

กระทู้: 484


« ตอบ #2 เมื่อ: พฤษภาคม 15, 2013, 05:39:53 PM »

โฉนดเป็น นส 4 จ หรือเปล่าครับ แต่ถ้าเป็น นส3 อาจจะหายได้ เพราะเป็นระวางคร่าวๆ พื้นที่หายเอาง่ายๆได้และมักจะหายมากกว่าเกิน (โดยเพื่อนบ้านที่ดินข้างเคียงมักจะเป็นญาติกับประเทศเพื่อบ้านเราน่ะครับ ขยับมาทีละนิด รั้วมันเคลื่อนที่ได้) ที่ที่หายไปเป็นถนนหรือเปล่าครับ ตอนเค้าแบ่งแปลงอาจจะโอนที่บางส่วนให้เป็นที่ถนนสาธารณะ พื้นที่หน้าโฉนดก็หายไปครับ
ถ้าเป็น นส 4 จ ยังไงก็ไม่ควรหาย เพราะเป็นการใช้ระวางดาวเทียม ยกเว้นมีการย้ายหมุดกันเอง และถ้าเป็นเช่นนั้น จะซื้อก็ควรจะมีการรังวัดพื้นที่ใหม่ ซึ่งจะรวมโฉนดก็ต้องมีการจ่ายค่ารังวัดแน่นอนอยู่แล้วครับ ยังไงใช้ระวางดาวเทียมหมุดย้ายไม่ได้ครับ และขณะมารังวัดจะมีการแจ้งพื้นที่ข้างเคียงมารับทราบภายในระยะเวลาที่กำหนด ถ้าไม่มาก็ถือว่ายอมรับ
และหมุดเป็นเช่นไรก็ต้องเป็นเช่นนั้น เคลื่อนที่เองไม่ได้ ปัจจุบันตำแหน่งหมุดสามารถระบุชัดเจนแม่นยำมากโดย GPS แล้วครับ
ส่วนค่าใช้จ่าย รวมโฉนดมีประกาศอยู่ตามจำนวนที่ดิน ส่วนใหญ่ถ้าผมจำไม่ผิดเอา 20 ไร่เป็นเกณฑ์นะครับส่วนเกินจะจ่ายอีกอัตรา อันนี้รอผู้รู้มาตอบแล้วกันครัับ แต่จะมีค่ารังวัด ค่าออกโฉนด ส่วนใหญ่ เป็นหลักหมื่นครับ ไม่น่าเกิน 20000-30000 แต่ในชีวิตจริง ตอบไม่ได้ว่าเท่าไหร่ มีค่าใช้จ่ายนอกระบบอีกจำนวนหนึ่ง ตามระยะเวลา จ่ายมากก็ได้เร็ว จ่ายช้าก็ปีหน้า ไม่จ่ายก็ไม่ทำครับไว้คิวสุดท้าย
แต่ถ้าแบ่งแปลงไม่มากอยู่แล้ว ก็ไม่ต้องรวมโฉนดหรอกครับ เพราะเมื่อถึงเวลาเกิดอยากจะแบ่งขายที่ดินขึ้นมา มันแบ่งขายได้เลย รวมไปก็เสียตังเปล่า ไม่ขายก็ใช้ประโยชน์จากที่ดินเหมือนเดิม ชีวิตก็ไม่ต่างจากเดิม เวลาล้อมรั้วก็ล้อมตามกรรมสิทธิ์ได้อยู่แล้ว ความลำบากมีอย่างเดียวครับ หาที่เก็บโฉนดหลายแผ่นหน่อยเท่านั้นเอง


Liked By: Nacharn, songpolj, phasan
บันทึกการเข้า
lookpu99
เกษตรกรมือใหม่
*
ออฟไลน์ ออฟไลน์

กระทู้: 1742


« ตอบ #3 เมื่อ: พฤษภาคม 15, 2013, 06:05:29 PM »

1ที่ดินหาย ก้อซื้อขายตามจำนวนพื้นที่ในโฉนด
เอกสารถ้าเป็นโฉนดถูกต้องก้อไม่ต้องกังวล
เหลือแค่เรื่องต่อรองราคาเท่านั้น

2รวมโฉนด
ถ้ามีแยกโฉนดแล้วก้อคล่องตัวในการจะเปลี่ยนเป็นสภาพคล่อง
ไม่มีความจำเป็นต้องรวมคะ ถ้ารวมแล้วราคาเพิ่มขึ้นก้ออีกเรื่องหนึ่ง


Liked By: Nacharn, songpolj, phasan
บันทึกการเข้า
phasan
เกษตรกรมือใหม่
*
ออฟไลน์ ออฟไลน์

กระทู้: 2


« ตอบ #4 เมื่อ: พฤษภาคม 16, 2013, 08:34:45 AM »

ขอบคุณทุกท่านสำหรับความรู้นะคะ พอดีตอนค้นข้อมูลเรื่องนี้จะไม่ค่อยเจอเคสตัวอย่างเท่าไหร่ เลยอยากจะลงรายละเอียดไว้เผื่อจะมีเพื่อนสมาชิกเจอปัญหาเดียวกัน จะได้เป็นความรู้สำหรับผู้อื่นด้วย

ตอนนี้มีข้อมูลเพิ่มเติมมาค่ะ ที่ดินที่ออกเป็นโฉนดเรียบร้อยแล้วมีเกือบร้อยโฉนด แต่ตัวถนนสองเส้นที่กันเอาไว้สำหรับเข้าถึงแต่ละแปลงยังเป็นนส.3ก. อยู่ เจ้าของยังไม่ได้ไปขึ้นเป็นโฉนด ทีนี้ด้วยความที่เป็นที่แปลงใหญ่ เราเลยต้องหาเพื่อนๆ มาร่วมซื้อด้วยกัน เลยอยากจะรวมโฉนดเพื่อความง่ายในการแบ่งกันน่ะค่ะ โดยเฉพาะตัวถนนที่จะรวมให้เป็นส่วนหนึ่งของที่แต่ละแปลงไปด้วย เพื่อให้เกิดความชัดเจนและสบายใจของทุกฝ่าย (ที่จะมาหุ้นซื้อที่ดินแปลงนี้)

ได้โทรไปปรึกษากับเจ้าหน้าที่สนง.ที่ดิน เขาแนะนำว่าเพื่อความสบายใจ น่าจะให้เจ้าของไปยื่นเปลี่ยนพื้นที่ที่เหลือให้เป็นโฉนดก่อน ด้วยเหตุผลเดียวกันคือ อาจจะมีที่เกินหรือขาดได้ รวมถึงให้เจ้าของรวมโฉนดให้ด้วยเลย เพื่อที่จะได้รู้จำนวนพื้นที่ที่ชัดเจน (แต่เจ้าของที่บอกไว้เลยค่ะว่าจะไม่รวมให้ เพราะเขาบอกขายถูกกว่าราคาตลาด และไม่อยากจะต้องมายุ่งยากในการติดต่อรังวัด สอบเขต และเดินเรื่องเปลี่ยนโฉนด รวมโฉนดค่ะ เขาแนะนำว่า ให้เราไปติดต่อจนท.ของที่ดินให้มารังวัดก็จะรู้ถึงเนื้อที่ได้ แต่ทางจนท.บอกว่าถึงแม้เราจะทำ แต่เนื้อที่ที่ได้ก็จะไม่เป็นทางการ หมายความว่าถ้าตอนเราไปยื่นเรื่องหลังจากซื้อที่ดินมาแล้ว หากตัวเลขไม่ตรงกัน ก็ไม่มีประโยชน์ เพราะต้องยึดเอาตัวเลขพื้นที่ที่เรายื่นขอให้ทางสนง.ที่ดินรังวัดอย่างเป็นทางการในฐานะเจ้าของแล้วเท่านั้น)

ที่นี้มีคำถามอีกข้อที่อยากจะรบกวนผู้รู้ว่า
1. ในกรณีที่มีการออกโฉนดที่ดินล้อมถนนเอาไว้ เมื่อไปรังวัดสอบเขตเปลี่ยนนส.3 ก.เป็นโฉนด แล้วมีปัญหาว่าที่ดินขาด แต่ที่ดินที่เป็นโฉนดของเราล้อมถนนเอาไว้ ก็ไม่มีใครจะสามารถเข้ามาใช้ประโยชน์ได้ อย่างนี้ ถ้าเอาตามความเข้าใจ ก็ไม่น่าจะไม่ต้องกังวลเรื่องจำนวนที่ดินขาดไหมคะ (แปลงที่ดินเป็นรูปสี่เหลื่ยมผืนผ้า มีถนนตัดจากหน้าที่ทะลุไปจนสุดปลายที่ดินสองเส้น แบ่งที่ดินที่จัดสรรออกเป็นสามล๊อค โดยสุดเขตแปลงใหญ่ทั้งสี่มุมเป็นที่ดินที่ออกโฉนดเรียบร้อยแล้ว)

2. หากเรายอมเสี่ยงที่จะซื้อที่ดินแปลงนี้โดยไม่รวมโฉนด การตรวจสอบหมุดเฉพาะแปลงรอบนอกจะถือว่าโอเคแล้วไหมคะ (แต่เจ้าหน้าที่บอกว่าในการเปลี่ยนหนังสือนส.3 ก.เป็นโฉนด แต่เดิมมีวิธีการทำสองแบบ คือแบบทาบลงไปเลย แล้วออกเป็นโฉนดโดยไม่ได้รังวัดปักหมุด ... อันนี้ไม่แน่ใจว่าตัวเองเข้าใจถูกต้องหรือเปล่า ซึ่งถ้าใช้การออกโฉนดวิธีการนี้ ถึงเวลาที่เราจะรวมโฉนดก็ต้องมีการรังวัดสอบเขตกันอีกรอบ ซึ่งอันนี้จะเสี่ยงว่าพื้นที่อาจขาดหรือเกินได้ใช่ไหมคะ)

ขอบคุณสำหรับทุกความเห็นนะคะ เป็นวิทยาทานที่เป็นประโยชน์กับจขกท.มากๆ เลยค่ะ
บันทึกการเข้า
Thinktank
เกษตรกรมือใหม่
*
ออฟไลน์ ออฟไลน์

กระทู้: 484


« ตอบ #5 เมื่อ: พฤษภาคม 16, 2013, 09:35:13 AM »

1.โดยหลักแล้วก็ไม่น่าจะขาดนะครับ เพราะหมุดรอบที่ทั้งหมดกำกับไว้แล้ว ตอนไปดูที่ คุณดูหมุดตรงมุมให้ครบทั้ง 4 หมุดมุม (ถ้าแปลงเป็นสีเหลี่ยม) แต่ถ้าไม่สบายใจ ไปติดต่อเจ้าหน้าที่รังวัดมารังวัดนอกรอบก่อนก็ได้ครับ เพราะยังไงตอนออกโฉนดใหม่เค้าก็ต้องเอาหมุดตามรอบพื้นที่ที่เกินๆออกไป
ขั้นตอนแบบทั่วๆไปกรณีนี้ค่าใช้จ่ายจะสูงขึ้นพอสมควรครับ คือ 1.ค่าใช้จ่ายในการรังวัด 2.ค่าใช้จ่ายในการแปลง นส3เป็นโฉนด 3.ค่าใช้จ่ายในการรวมโฉนดทั้งหมด 4.ค่าใช้จ่ายในการแยกโฉนด (เพราะต้องรวมโฉนด และแบ่งอีกทีถ้าแนวหมุดไม่ตรงตามพื้นที่ที่ต้องการแบ่งกัน) กรณีนี้กว่าจะได้โฉนดใบสุดท้ายน่าจะเป็นปีครับ ถ้าไม่มีจ่ายนอกระบบ อาจถึงเกือบ 2 ปีได้ เฉพาะแปลงนส 3 เป็นโฉนดก็นานอยู่ ถ้าให้ดีแล้วคุณไม่เหนือยมากคุยกับผู้ใหญ่บ้านเป็นคนดูแลแล้วมอบอำนาจการดำเนินการให้ผู้ใหญ่บ้านหรือคนที่ไว้ใจได้ในพื้นที่จัดการให้ จ่ายสินน้ำใจให้หน่อย โดยหนังสือมอบอำนาจให้ทำเฉพาะกรณีที่มีอำนาจดำเนินการเรื่องรวมและแยกโฉนดเท่านั้น คุณจะไม่ปวดหัวมากเท่าไหร่

กรณีนี้ถ้าหุ้นส่วนที่ซื้อที่ดินไม่สนิทมากและต้องการสบายใจก็ต้องทำสัญญาการแบ่งสัดส่วนของโฉนดกับหุ้นส่วนอีกครั้ง เพราะหลังรังวัดอาจมีเกินหรือขาดส่วนใหญ่มันจะขาดเกินระหว่างคุณกับหุ้นส่วนน่ะครับ และปัญหาเรื่องค่าใช้จ่ายว่าใครจะจ่ายเท่าไหร่ ค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นจากกระบวนการนี้อาจจะหลายหมื่นอยู่ครับแต่รวมๆนอกระบบอาจจะถึงหลักแสนได้

2.ก็ไม่ต้องเสี่ยงได้นี่ครับ ติดต่อเจ้าหน้าที่รังวัดมาสอบเขตก่อนซื้อได้นี่ครับ(เอาเจ้าหน้าที่ของกรมที่ดินทำหน้าที่ในพื้นที่จริงเลยนะครับ แต่จ่ายนอกระบบ เพราะสุดท้ายจะอ้างอิงตามหมุดนี้เลย) ถ้าไม่ตรงตามนั้นแล้วก็ตกลงราคากับเจ้าของที่ดินตามพื้นที่รังวัดหน้างานนั้น เอาแบบรังวัดแล้วแบ่งตามจริงเลยทำทีเดียวครับ โฉนดจะได้เร็วขึ้นด้วย เพราะตอนกระบวนการประกาศรังวัดสอบเขต ณ วันที่มาสอบจริงก็ทำพอเป็นพิธี แบบนี้ตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายง่ายทั้งเจ้าของที่และหุ้นส่วนง่าย ทราบค่าใช้จ่ายเลย แต่ถ้าตกลงไม่ได้ก็เสียเงินแค่ค่าจ้างคนรังวัดเท่านั้น
ส่วนกระบวนการทาบแล้วออกโฉนดเลยอันนี้ผมไม่แน่ใจครับ เพราะโดยหลักการการรวมโฉนดกับนส3เพื่อออกโฉนดในครั้งเดียว น่าจะเป็นไปได้ได้กรณีที่หมุดกำกับชัดเจนและถ้ามีกฏหมายรองรับ ถ้ากรณีนี้ถ้าทำได้ก็น่าจะประหยัดกว่ากรณีแบบปกติ ยังไงรอมีผู้มีประสบการณ์ตรงมาเล่าให้ฟังน่าจะแน่ใจกว่านะครับ
สรุปถ้าซื้อแล้วต้องกินพาราเซตามอลนิดหน่อยครับ


Liked By: phasan
บันทึกการเข้า
หน้า: [1]   ขึ้นบน
  พิมพ์  
 
กระโดดไป: