สอบถามความเป็นไปได้ของสัญญาที่ดิน สปก

[MaruiCorp]

ขอรบกวนสอบถามเพื่อนสมาชิกหน่อยครับ

เรื่องมีอยู่ว่า มีคนแถวบ้านมาเสนอขายที่ดิน สปก. ให้ครับ ซึ่งเราก็รู้อยู่แล้วว่าที่ดิน สปก. จะซื้อขายไม่ได้ และเราก็ไม่ใช่ญาติเขา
ที่ดินนี้เป็นที่ดินที่อยู่ติดกับที่ดินของผม ผมจึงอยากได้ที่ดินนี้มาทำเกษตรกรรมมาก (ผมอยากทำเกษตรแปลงใหญ่ครับ)

แต่ปัญหาคือจากข่าวที่ได้ยินมาพบว่า คนๆ นี้หัวหมออยู่เหมือนกัน พร้อมที่จะโกงได้ตลอดเวลาหากมีช่องทาง
จึงขอเรียนสอบถามเพื่อนสมาชิกว่าถ้าผมไม่ซื้อที่ดินนี้ (จริงๆ ก็อยากซื้อ แต่กฏหมายไม่เอื้ออำนวย)
แต่จะเปลี่ยนเป็นการเช่าที่ดินในระยะยาว (จุดคุ้มทุนจะอยู่ที่ 8 ปี แต่ผมอยากใช้ที่ดินตรงนี้อย่างน้อย 50 ปีครับ)
โดยทำการเขียนสัญญาเช่าครั้งละ 30 ปี พร้อมระบุข้อความเหล่านี้ในสัญญาได้หรือไม่ครับ

ทั้งนี้ มีข้อตกลงระหว่าง "ผู้เช่า" และ "ผู้ให้เช่า" ดังนี้

1. "ผู้เช่า" มีสิทธิ์ในการครอบครองและจัดการที่ดิน รวมถึงสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ต้นไม้บนที่ดิน สิ่งมีชีวิตต่างๆ ทั้งบนและใต้ที่ดิน โดย "ผู้เช่า" สามารถดำเนินกิจกรรมต่างๆ ทั้งบนดินและใต้ดิน ได้เสมือนเป็นเจ้าของสิทธิ์ในที่ดินโดยตรง ยกตัวอย่างเช่น ขุดบ่อ เจาะน้ำบาดาล และไม่ต้องทำการปรับคืนสภาพเดิมหลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่า

2. หาก "ผู้ให้เช่า" ต้องการยกเลิกสัญญาก่อนหมดสัญญา จะต้องจ่ายค่าเสียหายให้กับ "ผู้เช่า" ตามสมการที่ 2-1 โดยมีมูลค่าเท่ากับจำนวนค่าเช่า (สมมติ 50,000 ต่อไร่) คูณ จำนวนปีที่ระบุในสัญญาเช่า (30 ปี) คูณ จำนวนปีนับตั้งแต่เริ่มต้นสัญญาเช่า (n ปี) ในอัตราต่อไร่ รวมกับอัตราเงินลงทุน （y บาท) ที่ "ผู้เช่า" ได้ลงทุนในการบริหารจัดการที่ดินนี้ไปแล้ว โดย "ผู้เช่า" จะเป็นผู้กำหนดอัตราเงินลงทุน （y) นี้เองตามความเหมาะสม
(50,000 x 30 x n) + y   - (2-1)

3. "ผู้ให้เช่า" ต้องให้สิทธิ์ในการต่ออายุสัญญาเช่ากับ "ผู้เช่า" ต่ออีกรอบจำนวน 30 ปี หลังสิ้นสุดสัญญาเช่าฉบับนี้ หากเมื่อครบสัญญา "ผู้ให้เช่า" ไม่สามารถต่อสัญญาให้ "ผู้เช่า" ได้ ให้ "ผู้ให้เช่า" จ่ายค่าเสียหายให้แก่ "ผู้เช่า" ในอัตราจำนวน 3 เท่าของอัตราตามข้อ 2

4. หากสิทธิ์ในที่ดินได้เปลี่ยนมือ โดย "ผู้ให้เช่า" ได้ทำการขายต่อ หรือโอนทายาท หรือวิธีการอื่นๆ อันเป็นเหตุให้สิทธิ์ในที่ดินเปลี่ยนมือ และเป็นผลทำให้ "ผู้เช่า" ไม่สามารถดำเนินกิจกรรมในที่ดินได้ ให้ "ผู้ให้เช่า" จ่ายค่าเสียหายให้แก่ "ผู้เช่า" ในอัตราตามข้อ 2


ตัวผมไม่แม่นในกฏหมาย และไม่มีเพื่อนจบกฏหมาย เลยอยากจะขอทราบความเห็นว่า ถ้าผมเขียนข้อความข้างต้นลงในสัญญาเช่าฯ จะมีผลทางกฏหมายหรือเปล่าครับ (ถ้าเกิดเขาเบี้ยว ผมจะฟ้องร้องได้หรือเปล่าครับ) และหากมีคำแนะนำเพิ่มเติมจากเพื่อนสมาชิก สามารถแนะนำได้เลยนะครับ

[somyos]

อย่าเสี่ยงเลยครับ หาที่ดินอื่นที่ไม่มีปัญหาดีกว่า เพราะไม่ว่าขายหรือเช่าถือว่าเป็นการโอนสิทธิ์(มาตรา39สปก.)และคุณก็รู้ว่าเจ้าของที่ได้สิทธิ์ทำกินหัวหมออาจเสียเงินค่าเช่าฟรี

[MaruiCorp]

ขอบคุณมากๆ ครับ

ปล. ผมเพิ่งเซิร์ชเจอใน http://www.tulawcenter.org/?q=law-clinic/content/630 ด้วยครับ
สรุปไม่ควรเสียตังครับ 

[nia2077]

ข้อเท็จจริงและประเด็นคำถาม:
ข้อเท็จจริง  ผู้ร้องได้เช่าที่ดินสปก.4-01 ในจังหวัดนครราชสีมา ได้ตกลงทำสัญญาเช่าเมื่อวันที่ 23 มกราคม 2556 จำนวน 4 ไร่ เป็นระยะเวลา 15 ปี แต่ให้ภริยาลงชื่อเป็นผู้เช่าแทน ต่อมาเมื่อวันที่ 25 กรกฎาคม 2556 ผู้ให้เช่าได้เรียกผู้ร้องไปทำสัญญาเช่าใหม่ ลดระยะเวลาการเช่าเหลือเพียง 1 ปี และลดเนื้อที่เช่าลงเหลือ 2 ไร่ ซึ่งผู้ร้องได้ลงชื่อเป็นผู้เช่า

ประเด็นคำถาม
ผู้ร้องสามารถแก้ไขข้อตกลงที่ได้ทำสัญญาไปในครั้งล่าสุดได้หรือไม่ เนื่องจากต้องการตกลงเช่าเป็นระยะเวลา 15 ปีตามที่ตกลงในครั้งแรก


ตอบ

ความเห็นและข้อเสนอแนะ:
การดำเนินการให้คำปรึกษา
 ที่ดินสปก.4-01เป็นที่ดินของรัฐให้เอกชนทำกินเพื่อการเกษตรกรรม ซึ่งมีหลักเกณฑ์และวิธีการนำเอาที่ดินรัฐออกให้เช่าไว้โดยเฉพาะซึ่งต้องเป็นกรณีที่เจ้าหน้าที่ของรัฐนำที่ดินออกให้เช่าตามกฎหมายที่มีอำนาจ ซึ่งหลักเกณฑ์และวิธีการบัญญัตินั้นได้บัญญัติไว้ในพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2518 ดังนั้น การที่เอกชนนำที่ดินสปก. 4-01 ออกให้เช่าจึงมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามโดยชัดแจ้งตามพระราชบัญญัติการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม  อันทำให้นิติกรรมการเช่าตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 150
 ดังนั้น จึงไม่อาจนำหลักว่าด้วยเรื่องการเช่าทรัพย์มาบังคับใช้ระหว่างคู่กรณีได้  สัญญาเช่าจึงไม่มีสภาพบังคับระหว่างคู่สัญญา เป็นเรื่องที่คู่กรณีที่ต้องบังคับกันในทางข้อเท็จจริงกันเอง